- 索 引 號：002943395/2022-45749
- 文件編號：海政辦發〔2022〕67號
- 規范性文件統一編號：BHSD01-2022-0007
- 主題分類：區府辦規范性文件
- 發布單位：區政府辦公室
- 成文日期：2022-11-25
- 公開方式：主動公開
- 有效性：有效
- 政策原文：
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各鎮（鄉）人民政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬單位:
《關于加快發展保障性租賃住房的實施細則（試行）》已經區政府常務會議審核通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
寧波市海曙區人民政府辦公室
2022年11月25日
（此件公開發布）
關于加快發展保障性租賃住房的實施細則（試行）
為加快發展我區保障性租賃住房，著力解決轄區新市民、青年人等群體住房需求，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦〔2021〕22號）、《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的指導意見》（浙政辦發〔2021〕59號）、《寧波市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（甬政辦發〔2021〕83號）和《浙江省住房和城鄉建設廳等11部門關于加快推進保障性租賃住房項目認定的通知》（浙建保發〔2022〕40號）等文件規定，經區政府同意，制定本實施細則。
本區內保障性租賃住房的房源籌集、運營、監督管理等活動，適用本細則。
一、對象標準
（一）保障對象
保障性租賃住房主要面向在本區內穩定就業的無房新市民、青年人等群體。其中產業園區、用人單位配套建設的保障性租賃住房，優先或定向供應本園區、本單位、本系統符合條件的職工；軌道交通站點和城市建設重點片區等區域建設的保障性租賃住房，重點面向符合條件的新就業青年人和從事公共服務行業人員。
（二）房源標準
1.籌集方式。保障性租賃住房可通過新建、改建和轉化方式籌集。其中利用產業園區配套用地、企事業單位自有閑置土地、集體經營性建設用地、新供應國有建設用地新建的保障性租賃住房項目為新建類項目；利用非居住存量房屋、存量住房改建、改造的保障性租賃住房項目為改建類項目；利用已建成存量住房轉化的保障性租賃住房項目為轉化類項目。
本區行政事業單位和國有企業持有或運營的租賃住房，應主動申報保障性租賃住房。已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房項目且符合規定的，應納入保障性租賃住房管理。
2.建設標準。保障性租賃住房建設標準應遵循《保障性住房建設標準》（DBJ33/T1011-2022）和《寧波市住房和城鄉建設局 寧波市自然資源和規劃局<關于印發寧波市租賃住房設計導則（試行）>的通知》（甬建發〔2022〕27號）文件相關規定。新開工建設的保障性租賃住房，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，其中宿舍型保障性租賃住房以建筑面積不超過40平方米的小戶型為主，單個項目的建筑面積不少于3000平方米且不少于50套（間）。存量房屋用作保障性租賃住房的，可以適當放寬建筑面積標準，單個項目的保障性租賃住房數量原則上不少于30套（間）。
產業園區、用人單位配套建設的保障性租賃住房，以宿舍型保障性租賃住房為主。軌道交通站點附近和城市建設重點片區建設的保障性租賃住房，要合理設計戶型，配齊公共空間和配套設施。商業、辦公、旅館、科研教育等非居住既有建筑改建為保障性租賃住房的，應以地塊、樓棟或相對獨立部分為基本改建單元。
（三）租金標準
市場主體新建或改建保障性租賃住房，平均租金應低于同地段同品質市場租賃房的平均租金，具體租金標準由投資建設或運營單位委托第三方專業機構評估確定。面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房，租金標準在低于同地段同品質市場租賃房的平均租金基礎上可自行確定。已納入保障性租賃住房規范管理的中央財政支持住房租賃市場發展試點項目，租金已有約定的按照約定標準執行。租賃用地出讓時，已在出讓條件中明確保障性租賃住房租金標準的，按照約定執行。對維持城市基本運行的重點行業一線人員，對本區重點產業、企業的一線人員等重點保障對象，可在不高于同地段同品質市場租賃住房租金水平的基礎上進一步降低租金標準。
二、項目管理
（一）項目認定
保障性租賃住房項目認定工作由區保障性租賃住房工作領導小組辦公室（以下簡稱“領導小組辦公室”）負責統籌協調。新建類項目由土地使用權人持土地出讓合同或劃撥決定書等有關材料（詳見附件1、2，下同）提出項目認定申請，領導小組辦公室對符合條件的項目直接出具項目認定書（詳見附件3，下同），認定時間原則上不超過20個工作日；改建類項目由土地使用權人或房屋所有權人持不動產證等有關材料提出項目認定申請，領導小組辦公室組織海曙自然資源規劃分局、區經信局、海曙生態環境分局、屬地鎮（鄉）、街道、望春工業園區管委會等相關部門，按照職責分工對申報認定為保障性租賃住房項目的建設、分配、運營管理方案實施聯合審查，符合條件的，出具保障性租賃住房項目認定書，認定時間原則上不超過20個工作日；轉化類項目由房屋所有權人或委托運營單位持不動產證等有關材料提出項目認定申請，領導小組辦公室組織屬地鎮（鄉）街道對項目分配、運營管理方案聯審后出具項目認定書，認定時間原則上不超過10個工作日。
對已取得保障性租賃住房項目認定書的項目，因在辦理立項、用地、規劃、環保、施工、消防等審批手續過程中，不符合審批條件確實無法辦理相關手續的，或因征收拆遷、政策限制等因素無法繼續運營的，經領導小組審查同意后，注銷項目認定書（詳見附件4），項目退出后，不再享受對保障性租賃住房的專門支持政策。
（二）權屬管理
新建的保障性租賃住房項目應整體確權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押。整體轉讓的保障性租賃住房項目，需報領導小組辦公室審核同意，海曙自然資源和規劃分局根據領導小組辦公室審核意見辦理轉移登記，整體轉讓后保障性租賃住房性質和土地用途不變。工業項目范圍內建設的保障性租賃住房須與生產性廠房一并轉讓，不得單獨轉讓。
（三）規范運營
保障性租賃住房的投資建設單位，應整體持有并持續出租運營保障性租賃住房項目，不得銷售或變相銷售。投資建設單位委托或授權第三方企業運營保障性租賃住房項目的，對受托第三方企業的運營負監督主體責任，并與第三方企業就租賃合同義務對承租人承擔連帶責任。投資建設和運營單位是保障性租賃住房的管理主體，應制定具體運營管理辦法、公示租金標準，及時完成保障性租賃住房管理服務系統數據錄入工作，做好申請、網簽備案、入住人員登記、租金收繳和退出等日常管理工作，租金評估報告需報區住建局備案。
三、申請登記
（一）申請受理
符合條件的申請人應持身份證明、無房證明等申請材料到保障性租賃住房項目運營管理單位進行登記，由運營管理單位進行準入審核。其中，對于職工住房需求集中的企事業單位可由單位統一提出申請，集中租賃保障性租賃住房作為職工宿舍，企事業單位負責申請入住職工的初審，運營管理單位負責準入審核。
（二）審核管理
運營管理單位應實行常態化申請登記，在優先滿足保障對象的前提下，允許閑置半年（含）以上的保障性租賃住房面向市場出租。面向保障對象出租的，租期一般不超過3年；面向市場出租的，租期最長不超過1年。租賃合同期滿前一個月，核驗保障對象是否符合續租條件。
已入住保障性租賃住房的家庭，在獲得公租房實物配租保障或取得其他產權型住房后，應及時退出保障性租賃住房。
四、支持政策
（一）土地政策方面
在編制年度住宅用地供應計劃時，單列保障性租賃住房用地計劃，保障性租賃住房用地供應面積占住宅用地供應面積按上級文件規定執行。
在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，對企事業單位依法取得使用權的土地，按相關程序批準后，用于建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥土地可繼續保留劃撥方式，允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
閑置和低效利用的商業辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋，根據《海曙區非住宅改建保障性租賃住房的操作規程》（詳見附件6）規定，經領導小組辦公室牽頭各部門聯合會審，符合條件的允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款，在項目認定期間，享受保障性租賃住房各項優惠政策。
對企事業單位自有閑置土地、存量閑置房屋建設保障性租賃住房等不涉及土地權屬變化的項目，可使用已有的用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。
探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房，在符合全域國土空間綜合整治要求和尊重農村集體意愿的前提下，農村集體經濟組織經屬地鎮（鄉）批準，允許利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。
（二）財稅政策方面
貫徹落實上級文件規定的相關財政優惠政策。列入年度目標任務或年度建設計劃的新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設項目，可按規定申報中央預算內投資。積極爭取中央、省、市各項補助資金或補助政策，對符合規定納入保障性租賃住房管理的存量租賃住房給予適當補助，區級財政結合現有經費渠道予以支持。按照《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）等有關規定的要求，落實保障性租賃住房項目有關稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
（三）金融政策方面
根據省、市政策規定，支持銀行業金融機構以市場化方式為保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，為改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款，并在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，支持符合條件的保障性租賃住房建設運營企業在銀行間債券市場發債融資。
（四）審批支持方面
保障性租賃住房的投資建設單位或受托運營單位可憑保障性租賃住房項目認定書，通過投資項目在線審批監管平臺辦理審批手續。各相關部門要優化審批流程，構建快速審批綠色通道，提高項目審批效率。對新建的保障性租賃住房項目，鼓勵采取告知承諾制，可分階段辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等手續。
（五）國企支持方面
國有企業應發揮示范引領作用，積極參與保障性租賃住房的建設和運營管理。鼓勵國有企業參與保障性租賃住房專項工作任務，由區國資監管部門按照管理權限，納入國有企業考核評價范圍，做好統籌兼顧。
（六）民用水電氣方面
符合國家、省、市相關規定，納入保障性租賃住房管理的項目，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
五、保障措施
（一）加強組織領導
區保障性租賃住房工作領導小組負責協調解決保障性租賃住房工作推進中的重大事宜，領導小組辦公室設在區住建局。具體職責如下：
區住建局：負責領導小組辦公室日常工作，牽頭做好保障性租賃住房監測評價及日常督查；負責牽頭做好保障性租賃住房項目認定、計劃上報、指導運營主體做好準入、退出、運營管理等工作；負責建設主體項目施工許可審批和質量安全監督；協助爭取上級財政資金補助。
區發改局：負責做好保障性租賃住房項目立項審批、中央預算內投資爭取和管理、REITs試點申報等工作；
區經信局：負責工業宿舍類保障性租賃住房的相關工作；
區財政局：負責上級財政資金支持，籌集落實區級資金；
區人力社保局：負責新市民、青年人社保認定、協助人才保障性租賃住房保障初審等相關工作。
區統計局：負責保障性租賃住房投資入統相關工作。
區綜合執法局：落實保障性租賃住房用氣價格執行居民標準、分表計量工作；
區國資中心：負責區屬國有企業參與保障性租賃住房納入國有企業考核評價工作；
區金融發展服務中心：負責保障性租賃住房金融支持政策落實工作；
海曙自然資源規劃分局：負責做好保障性租賃住房項目規劃審批、用地供應、權屬登記等工作；落實土地支持政策，非改住項目審核工作；
海曙生態環境分局：負責保障性租賃住房項目環評等工作；
區稅務局：負責落實稅費減免優惠政策；
海曙開投集團、海曙國投集團：負責所屬保障性租賃住房的建設和運營管理等工作；
區供電局：負責保障性租賃住房用電價格執行居民標準、分表計量；
市水務集團海曙分公司：負責保障性租賃住房用水價格執行居民標準、分表計量；
各鎮（鄉）街道、望春工業園區管委會：負責屬地保障性租賃住房項目的籌集工作；參于企業改建保障性租賃住房的聯審工作；做好屬地保障性租賃住房運營項目的相關管理工作。
（二）加強宣傳引導
充分利用報刊、宣傳手冊等傳統媒體及互聯網等新媒體，多渠道、廣覆蓋大力宣傳保障性租賃住房政策，讓廣大企業、群眾知曉政策規定，熟知辦理流程。暢通線上線下溝通交流渠道，主動收集整理市場主體和群眾的意見建議，及時回應社會關切，加強輿情監測，嚴肅查處散布謠言、惡意炒作等違法違規行為，營造良好的社會輿論氛圍。
（三）加強監督核查
按照“部門聯動、屬地負責”原則，將發展保障性租賃住房工作納入區年度工作目標管理考核。落實信用評價和聯合懲戒機制，加大對保障性租賃住房建設、投資和運營單位的監管力度。依托浙江省保障性租賃住房管理服務系統，落實保障性租賃住房房源核驗、合同備案、保障對象核查等全過程監管。
六、附則
區屬國有企業工業改建項目按照“一事一議”方式報區政府專題會議明確。本細則中未明確的情形，由領導小組辦公室組織相關成員單位協商一致形成書面意見后組織實施，重大問題書面報區保障性租賃住房工作領導小組同意后組織實施。今后上級如有新的政策則按新政策執行。
本實施細則從2022年11月25日開始實施。